كيف تستأجر منزلك ، إليك جميع القواعد التي يجب احترامها
كنت تفكر في استئجار منزلك لبعض الوقت ، ربما لأن حياتك اتخذت اتجاهًا مختلفًا فجأة أو ببساطة لأنه سيكون من المناسب حقًا أن تحصل على دخل إضافي . إلى جانب ذلك ، ليس من الأفضل ترك شقة فارغة وغير مستخدمة لفترة طويلة.
هناك أنواع مختلفة من عقود الإيجار وبالتالي هناك قيود والتزامات مختلفة يجب احترامها. عليك أن تفكر مليًا في أي عقد ستبرمه ، ولكن أولاً وقبل كل شيء ، تحقق من أن لديك جميع المتطلبات.
بعد أن لم تفعل هذا من قبل ، فأنت لا تعرف من أين تبدأ وتأكد من أن عقد الإيجار الخاص بك منتظم. فيما يلي الخطوات الأساسية :
- لاستئجار منزلك تحتاج:
- تنظيف جميع الغرف ؛
- لديك جميع الأنظمة حتى المعيار ؛
- تشغيل الأجهزة ، إذا كانت مشمولة في الإيجار ؛
- أن تكون خالية من الرهون العقارية، وحبس الرهن و فواتير Equitalia .
- اطلب شهادة أداء الطاقة (APE): إنها وثيقة ، تم إعدادها بواسطة مُصدق مؤهل ومستقل ، تصف أداء الطاقة للمبنى ، وهو أمر ضروري لعقد الإيجار. إذا كان منزلك يحتوي على فئة طاقة ممتازة ، فإن سعر الإيجار يرتفع ، لأنه عندما يكون أقل ، يكون استهلاك الطاقة أعلى ، وينفق أولئك الذين يؤجرون منزلك أكثر على التدفئة. من المهم أن يكون لديك مدرج بند محدد في عقد الإيجار خاضع للتسجيل ، حيث يصرح المستأجر في عقدك بأنه يمتلك جميع المعلومات وأنه قد حصل على شهادة أداء الطاقة. لا يجب إرفاق APE إذا كنت تستأجر وحدات عقارية فردية ، ولكن من الضروري ملئها . بصفتك مالكًا ، وبالتالي مؤجرًا ، يجب عليك إظهار هذه الشهادة أثناء مراحل التفاوض ، ثم تسليمها إلى المستأجر ، ما يسمى بالمستأجر أو المستأجر ، عند تسجيل العقد. إذا لم يكن لديك APE في وقت تسجيل العقد ، فيمكنك تحمل غرامة كبيرة تتراوح من 1000 إلى 4000 يورو ، والتي يتم تخفيضها بمقدار النصف إذا كانت مدة عقد الإيجار لا تتجاوز 3 سنوات. تذكر أن APE قد حلت محل ACE القديم ، شهادة شهادة الطاقة. تم إنتاجه منذ ذلك الحين DL 63/2013 إلى الفن. 6 بتعديل المرسوم التشريعي 192/2005 ثم تمت مراجعته بموجب القانون 90/2013 (تحويل المرسوم التشريعي 63/2013) ، الذي نفذ 2010/31 الذي يفرض التوجيه / EU ، القواعد الجديدة على أداء الطاقة للمباني الجديدة وتلك التي تخضع لأعمال تجديد رئيسية ؛
- قم بتسجيل باسمك ، عقد الإيجار إذا كنت تنوي تأجير منزلك لفترات تزيد عن شهر واحد. منذ دخول حيز التنفيذ قانون الاستقرار لعام 2016 ، يجب أن يتم تسجيل عقد الإيجار حصريًا من قبل مالك العقار ، دائمًا في وكالة الإيرادات ، في غضون 30 يومًا من التوقيع وإذا كان الإيجار لمدة شهر واحد أطول. إذا لم تلتزم بالموعد النهائي ، فإن العقد باطل. يسري التزام التسجيل على:
- إيجار مجاني عقود إيجار 4 + 4 ؛
- عقود إيجار مع 3 + 2 إيجار متفق عليه ، بدون أو مع قسيمة جافة ؛
- العقود الانتقالية المنصوص عليها مع الطلاب أو العمال في رحلات العمل ؛
- عقود الإيجار لاستخدام دار الضيافة.
ضع في اعتبارك أنه في وقت التسجيل سيتعين عليك الدفع:
- رسم الطابع : يساوي 16 يورو لكل 100 بند من بنود العقد ، أو لأربع صفحات ؛
- ضريبة التسجيل : يجب أن تحسب 2٪ على الرسم السنوي. ما تحصل عليه نتيجة لذلك يجب عليك مضاعفة عدد الأقساط السنوية لعقد الإيجار. يجب تقسيم هذه الضريبة بالتساوي بين المالك والمستأجر.
لاستئجار منزلك على أساس منتظم ، تذكر أيضًا إبلاغ تسجيل عقد الإيجار في غضون 60 يومًا ، لكل من المستأجر وإدارة العمارات. يمكنك إعادة توجيه الاتصال عن طريق خطاب مسجل مع إيصال الإرجاع أو عن طريق البريد الإلكتروني المعتمد.
إذا حذفت تسجيل عقد الإيجار ، فإنك تخاطر بما يلي:
- لتحمل غرامات باهظة: يمكن أن تُعاقب بعقوبات تتراوح من 120 إلى 240٪ من ضريبة التسجيل. من ناحية أخرى ، إذا قمت بتسجيل العقد بمبلغ أقل مما تتلقاه بالفعل من المستأجر ، فإنك تخاطر بغرامات تصل إلى 7،745 يورو ، بالإضافة إلى دفع الضريبة المستحقة بمبلغ متزايد من 240 إلى 480 ٪ . المادة 1 الفقرة 346 من القانون رقم. 311 – قانون الاستقرار 2005 يتحدث بدقة عن مخاطر عدم التسجيل ؛
- تقييمات ضريبية أكثر تواترا ؛
- أن تضطر بعد ذلك إلى استئجار منزلك مقابل مبالغ طفيفة ولمدة زمنية تتراوح من 6 إلى 8 سنوات ، دون أن تتمكن من إنهاء العقد ، أو أن يحول القاضي الإيجار غير المسجل عقد إلى عقد مجاني 4 + 4 أو 3 + 2 ؛
- عدم القدرة على الانتقام من المستأجر المتأخر أو الذي لم يخلي الشقة عند انتهاء العقد. لا يمكنك التقدم إلى قاضي الإخلاء التنفيذي ، لكن يمكنك فقط رفع دعوى قضائية عادية ، وهي أطول بكثير وأكثر تكلفة.
- أو ، لاستئجار منزلك ، اختر الكوبون الجاف : بديل جيد لنظام الضرائب العادي ، إذا كنت تريد التوفير في تكاليف التسجيل. هناك العديد من المزايا الضريبية ، بما في ذلك الإعفاء من ضريبة التسجيل ورسوم الدمغة.
- أو اختر عقد السوق الحر : في هذه الحالة ، لا تكون رسوم الدمغة مستحقة ويمكنك توفير هذه التكلفة عن طريق تسجيل عقد الإيجار إلكترونيًا.
- طلب أن دفع الإيجار يتم مع الأدوات التي يمكن تتبعها : ل قانون الاستقرار 2014 قدم، في الفقرة 50، لأصحاب العقارات الذين لديهم عقود الإيجار للاستخدام السكني، واجب تسديد المبلغ من عملية الدفع من خلال التحويلات المصرفية، وبطاقات الائتمان أو بطاقات الخصم أو الشيكات المصرفية أو الشيكات البريدية أو الشيكات الخاصة بالصراف أو غير القابلة للتحويل ، باستثناء النقد. خلاف ذلك ، مع المستأجر ، فإنك تخاطر بفقدان الإعفاءات الضريبية المنصوص عليها في هذا العقد.
كيف تستأجر منزلك لفترات قصيرة
إذا كنت تفكر بدلاً من استئجار منزلك ، دائمًا للاستخدام السكني ، لفترات قصيرة ، أقل من 30 يومًا ، فلديك قدر أكبر من الحرية من وجهة نظر تنظيمية.
يجب ألا يخضع هذا النوع من للقواعد المنصوص عليها في القانون 431/1998 القانون عقود الإيجار ، المتعلق بعقود إيجار المساكن. بدلا من ذلك ، فإن التشريع المرجعي هو قانون 21 يونيو 2017 ن. 96 (التحول إلى قانون ، مع تعديلات ، للمرسوم بقانون رقم 50 المؤرخ 24 أبريل 2017 ) ، الذي نص على قواعد جديدة لعقود الإيجار قصيرة الأجل .
يشير التشريع إلى أشخاص مثلك ، شخص طبيعي ، لا يعملون كشركة أو محترفين في القطاع ، أو وسيط .
لذلك ، إذا كنت ترغب في استئجار منزلك لفترات قصيرة ، فمن الجيد دائمًا ، على أي حال ، مراعاة هذه القواعد:
- الحاجة إلى السكن المؤقت ، والتي يمكن أن تكون أيضًا للأغراض السياحية: هذا هو ما يحدد عقد الإيجار القصير. لا تتطلب المعايير المرجعية خطة تعاقدية معينة ؛
- كمؤجر ، من وجهة نظر ضريبية ، ليس لديك التزامات ضريبة القيمة المضافة . سيكون الأمر مختلفًا إذا استأجرت شقتين أو أكثر. فقط في هذه الحالة يجب عليك فتح رقم ضريبة القيمة المضافة ؛
- كما توقعنا بالفعل ، لمثل هذه الفترات القصيرة من الوقت ليس من الضروري تسجيل العقد مع وكالة الإيرادات.
- قد هذا العقد يشمل ، بالإضافة إلى الإيجار ، أيضًا توفير الخدمات الوظيفية للمنزل وفترة الإيجار القصيرة ، مثل: الكتان (الملاءات والمناشف) ، وتنظيف المباني ، وتوفير المرافق ، الواي فاي وخدمة ، والهواء. تكييف .
- هذا العقد لا يشمل أبدًا توريد خدمات إضافية مثل : الإفطار والوجبات وتوفير المرشدين السياحيين والمترجمين الفوريين أو تأجير السيارات . المنظمة المطلوبة لهذا النوع من الخدمة غير متوافقة مع عقد الإيجار هذا ؛
- في نهاية عقد الإيجار ، بصفتك المالك ، يجب عليك إصدار إيصال بالدفع للشخص الذي قررت استئجار منزلك له ؛
- من أجل حماية نفسك ، يمكنك أن تطلب من المستأجر وديعة تغطيك من أي ضرر يلحق بالشقة . سيتم إرجاع هذه الوديعة في نهاية عقد الإيجار ، إذا لم تكن هناك مشاكل ؛
- الضرائب : عندما يتعين عليك تقديم الإقرار الضريبي ، يمكنك اختيار نظام الضرائب العادي أو القسيمة الجافة.
يمكنك أيضًا التفكير في فرضية بدء عمل Bed and Breakfast ، مع عائلة أو حتى مع طبيعة ريادة الأعمال. هنا ، أيضًا ، من الضروري وجود متطلبات معينة والامتثال لقواعد محددة.
كيف تستأجر منزلك دون المخاطرة
إن استئجار منزلك هو دائمًا مقامرة ، لأنك لا تعرف الشخص الذي سيعيش فيه . من الأفضل ألا تجرب حظك كثيرًا ، وبدلاً من ذلك ، تعتمد على الفطرة السليمة ، مع مراعاة هذه القواعد البسيطة والثمينة دائمًا:
- اختر المستأجر جيدًا : اطلب منه أن يظهر لك الأخيرة شيكات رواتبه ، إذا كان موظفًا ، أو أحدث نموذج فردي إذا كان يعمل لحسابه الخاص. اسأله ، إذا لم يكن هذا هو أول عقد إيجار له ، بعض المراجع ، بحيث يمكنك التحقق مباشرة مما إذا كان شخصًا موثوقًا به ، وبالتالي فهم ما إذا كان دائمًا ملتزمًا بالمواعيد المحددة في السداد وما إذا لم تقم أبدًا بإلحاق أضرار بمنازل سابقة في الذي تم تأجيره
- قم بعمل قائمة بالأثاث في منزلك : إذا كان مفروشًا ، يمكنك إنشاء قائمة جرد لجميع الأثاث الموجود به في وقت تسليم المفاتيح ، حتى يوقع المستأجر الخاص بك عند دخولك في عقد الإيجار. يمكنك أيضًا التقاط بعض الصور لإضافتها والاحتفاظ بها في القائمة ؛
- اتبع القواعد ، تلك الخاصة بالقانون. كما قلنا سابقًا ، إذا كنت تخطط لاستئجار منزلك بشكل منتظم ، فتذكر ما يلي:
- تسجيل عقد الإيجار.
- استخدام طريقة دفع يمكن تتبعها ؛
- جعل نقل المرافق ؛
- الحصول على بوليصة التأمين المطلوب طلبها في عقد الإيجار كإلزامي أو طلب وديعة تأمين.
